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Conclusion of a contract with the spanish word "Contrato"
** Note: Shallow depth of field

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DIREITO CIVIL – CONTRATOS

 

CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – Cláusula de renúncia de indenização e retenção por benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel.

 

No momento de celebrar contrato de locação de imóvel, é muito importante nos atentarmos a algumas cláusulas contratuais, entre elas, as referentes ao direito de indenização por benfeitorias necessárias e úteis, Cláusula de renúncia de indenização e retenção por benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, que discorremos um pouco sobre no presente post.

É muito comum ao locarmos um imóvel, no primeiro momento aparentar estar tudo bem, mas logo em seguida começar a aparecer diversos problemas. É a presença dessa cláusula ou a sua ausência que determinará, se o locatário terá o direito de reaver o valor pago nessas reparações/benfeitorias ou não. 

A aludida cláusula hoje em dia está presente em grande parte dos contratos celebrados, principalmente naqueles realizados junto a imobiliárias/administradoras. É importante enfatizar, que em regra, a única pessoa que se beneficia com tal cláusula é o locador, que se isenta de responsabilidade futura.    

As benfeitorias, ou seja, os reparos e/ou implementações que realizamos para solucionar os problemas que aparecem, podem ser configurados como benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias, conforme dispõe o art. 96 do Código Civil:

1) Benfeitorias necessárias – são aquelas que visam a segurança, conservar o bem ou evitar a deterioração. São exemplos a troca do encanamento estourado, a substituição do sistema elétrico com risco de incêndio, a reposição do telhado destruído;

2)Benfeitorias uteis – são uteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. São exemplos, a construção de uma piscina, de uma garagem, a instalação de grades nas janelas.

3)Benfeitorias voluptuárias – São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Exemplos: as obras de jardim, a decoração, entre outras.

A lei prevê, que as benfeitorias necessária e úteis devem ser indenizadas ao locatário. As benfeitorias voluptuárias não possuem essa proteção legal, devendo ao fim do contrato ser retirada do imóvel, desde que não prejudiquem sua estrutura, pois não são passíveis de indenização.

Quando realizado as benfeitorias necessárias, para ser realizada a indenização, deve o locatário comprovar as custas; as benfeitorias úteis, precisam de autorização anterior do locador ou da administradora do bem para ser indenizável. Como forma de garantia, para dar maior segurança jurídica está deve ser documentada.

Agora, segue a questão da importância de se atentar as cláusula contratuais. Apesar da lei determinar a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, estas, caso haja previsão contratual em sentido contrario, não serão indenizadas.

Apesar desta cláusula ir em direção oposta ao que estipula a lei, a nossa jurisprudência e doutrina a aceita.

Conforme entendimento jurisprudencial, já sumulado, é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, ou seja, se estiver de forma expressa no contrato não terá o locatário o direito a indenização prevista em Lei. Sumula 335 do STJ.

Deste modo, para se prevenir de surpresas, se faz importante realizar a leitura de todo o contrato locação, sempre atento a cláusulas nesse sentido. 

E caso já tenha celebrado o contrato, ao encontrar a necessidade de fazer benfeitorias necessária e úteis, solicite ao proprietário ou a imobiliária antes de realiza-la, e sempre de forma escrita.

Se possível sempre consulte um advogado.

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